ここ数年、外国に定住されている日本人（以下、「在外邦人」という）や外国人から、登記手続きを依頼される機会が増えてきました。
今回は、その中でも在外邦人の売買による所有権移転登記と、相続による所有権移転登記（遺産分割協議書を提出するケース）について、ポイントを解説いたします。
法務局への登記申請の際には、法令で定められた書面を添付する必要があります。
売買または相続による所有権移転登記により、新たに登記名義人となる方については住所を証明する公的証明書が必要です。
住所を証明する公的証明書については、日本に住民登録がある邦人（海外にいても住民登録上、外国へ転出していない場合）であれば、比較的容易に住民票を取得できますが、外国に定住し、住民登録上も海外へ転出されている邦人については、現地の日本領事館または大使館（以下、「公館」という）から発行される在留証明書を取得する必要があります。
日本国内のように、すぐ近くに役所があればよいのですが、国や地域によっては、公館まで数百㎞ということも珍しくありませんので、余裕をもって準備をする必要があります。
なお、在留証明書に関する概略は下記のとおりです。
（在留証明書の概略）
・外国に定住されている邦人の住所（生活の本拠）を証する公的な証明書であり、日本における不動産登記や年金手続き等に利用されています。
①発給条件
・日本国籍を有するものであること
・現地にすでに3ヶ月以上滞在していること（または滞在見込みが確認できること）
・原則、本人が公館へ出向いて申請（やむを得ない事情がある場合のみ代理申請）
②必要書類
・日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類 EX)有効な日本国旅券等
・現地の住所を確認できる書類 EX)滞在許可証、運転免許証、納税証明書等
・滞在開始時期を確認できる書類（滞在期間が3ヶ月未満の場合は、今後3ヶ月以上の滞在が確認できるもの） EX)賃貸借契約書、公共料金の請求書等
・在留証明書上の「本籍地」欄に番地までの記載を希望する場合は戸籍謄抄本
③留意点
・遠隔地や病気等の事情により、公館へ出向いて申請することが困難な場合には、郵便による申請も受け付けられますが、できあがった在留証明書は本人または代理人が、公館へ出向いて受け取ることになります。
・一時帰国した際に、日本の外務省等では、在留証明書の交付を申請することはできません。
ここ数年、外国に定住されている日本人（以下、「在外邦人」という）や外国人から、登記手続きを依頼される機会が増えてきました。
今回は、その中でも在外邦人の売買による所有権移転登記と、相続による所有権移転登記（遺産分割協議書を提出するケース）について、ポイントを解説いたします。
法務局への登記申請の際には、法令で定められた書面を添付する必要があります。
売買または相続による所有権移転登記により、新たに登記名義人となる方については住所を証明する公的証明書が必要です。
住所を証明する公的証明書については、日本に住民登録がある邦人（海外にいても住民登録上、外国へ転出していない場合）であれば、比較的容易に住民票を取得できますが、外国に定住し、住民登録上も海外へ転出されている邦人については、現地の日本領事館または大使館（以下、「公館」という）から発行される在留証明書を取得する必要があります。
日本国内のように、すぐ近くに役所があればよいのですが、国や地域によっては、公館まで数百㎞ということも珍しくありませんので、余裕をもって準備をする必要があります。
なお、在留証明書に関する概略は下記のとおりです。
（在留証明書の概略）
・外国に定住されている邦人の住所（生活の本拠）を証する公的な証明書であり、日本における不動産登記や年金手続き等に利用されています。
①発給条件
・日本国籍を有するものであること
・現地にすでに3ヶ月以上滞在していること（または滞在見込みが確認できること）
・原則、本人が公館へ出向いて申請（やむを得ない事情がある場合のみ代理申請）
②必要書類
・日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類 EX)有効な日本国旅券等
・現地の住所を確認できる書類 EX)滞在許可証、運転免許証、納税証明書等
・滞在開始時期を確認できる書類（滞在期間が3ヶ月未満の場合は、今後3ヶ月以上の滞在が確認できるもの） EX)賃貸借契約書、公共料金の請求書等
・在留証明書上の「本籍地」欄に番地までの記載を希望する場合は戸籍謄抄本
③留意点
・遠隔地や病気等の事情により、公館へ出向いて申請することが困難な場合には、郵便による申請も受け付けられますが、できあがった在留証明書は本人または代理人が、公館へ出向いて受け取ることになります。
・一時帰国した際に、日本の外務省等では、在留証明書の交付を申請することはできません。
次に、売買による所有権移転登記により登記名義を失う方については、印鑑証明書（または署名証明書）が必要となります。
日本国内で発行される印鑑証明書と同様のものを公館から発行してもらえるケースもありますが、署名証明書により登記手続きを行うことが多いようです。
公館から発行される署名証明書には、合綴型と単独型の２タイプがあります。
合綴型とは、登記委任状等の私文書を公館へ持参し、領事の面前にて本人が当該私文書に署名したうえで、本人の署名に相違ない旨の証明書を綴りこむ形式の証明書です。
単独型とは、領事館に備え置かれた定型の文書に、領事の面前にて本人が署名し、本人の署名に相違ない旨が記載された1枚ものの証明書です。
この単独型の証明書を添付して登記申請をした場合、法務局担当官による署名証明書の筆跡と委任状の筆跡の照合の結果、同一人の署名であると認定されなければいけません。
印鑑証明書と委任状の実印の印影が同一であることを予め確認することは可能ですが、単独型署名証明書と委任状に記載された署名を予め照合する作業は困難（署名が完全に一致することはないため）ですので、登記手続きの際には、不安が残らないように、合綴型が多く利用されています。
また、相続による所有権移転登記を遺産分割協議書を添付して行う際には、当該遺産分割協議書につき、各相続人の印鑑証明書（または署名証明書）が必要なため、上記売買の場合と同様に在外邦人については署名証明書が多く代用されています。
最後に、署名証明書に関する概略は下記のとおりです。
（署名証明書の概略）
・日本に住民登録をしていない在外邦人に対し、日本の印鑑証明書に代わるものとして日本での手続きのために発給される証明書です。
・申請者の署名（および拇印）が領事の面前でなされたことを証明するものです。
①発給条件
・日本国籍を有するものであること
・本人が公館へ出向いて申請（代理申請や郵送申請は不可）
②必要書類
・日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類 EX)有効な日本国旅券等
・合綴型を希望する場合は署名すべき私文書 EX)登記委任状、遺産分割協議書等
③留意点
・あらゆる私文書について署名を証明することができるわけではなく、あくまで在外邦人が印鑑証明書を必要とする際に、印鑑証明書の代わりとして発給されます。
